פינוי דייר בדמי מפתח

זכות הדיור בדמי מפתח היא זכות מיוחדת בדין הישראלי, אולם באילו מקרים יתבצע פינוי דייר בדמי מפתח ואם בכלל?

רכישת נכס בדמי מפתח בישראל רקע

רכישת בית עסק או בית מגורים בדמי מפתח הייתה לעסקה נפוצה יחסית בשוק הנדלן הצנוע של ישראל בשנות ה-60 של המאה הקודמת. למעשה היה מדובר בעסקת נדלן המשלבת מעין רכישה של הנכס והמשך שכירתו.

הרוכש, שיכונה לאחר העסקה "דייר בדמי מפתח" משלם למוכר, שיכונה לאחר מכן "בעל הבית", סכום נמוך יחסית של כמחצית מערכו של הנכס, בתמורה לזכות להחזיק ולהשתמש בנכס. אך מנגד תחול עליו גם חובה של המשך בתשלום דמי שכירות.

בתמורה לתשלומים אלו, יקבל הדייר הגנה על זכות המגורים והשימוש הבלעדית שלו בנכס עד לסוף ימי חייו. 

בנוסף לכך, זכות מיוחדת זו ניתנת להעברה בירושה לבן משפחה מדרגה ראשונה, ובלבד שהתגורר עם הדייר סמוך למועד פטירתו.

כמו כן, מערכת היחסים בין בעל הבית ובין דייר בדמי מפתח, מעוגנת בחוק הגנת הדייר ומשיתה על הצדדים זכויות וחובות. כך למשל, עדכון גובה דמי השכירות והעלאתם, יחולו אך ורק בכפוף לעדכונים תקופתיים העתידים להתפרסם בתקנות מעת לעת.

כלומר, בהשוואה לגובה דמי השכירות הנהוג בשוק השכירות החופשי, גובה דמי שכירות של דייר בדמי מפתח נחשב לנמוך במיוחד. זאת מאחר שדמי השכירות בדמי מפתח, לא הוצמדו למדד כלשהו וכתוצאה מכך במשך השנים ערכם נשחק עד כדי פערים אדירים לעומת שוק השכירות החופשי.

על פי נתוני משרד השיכון נכון לשנת 2018 נותרו בישראל כ-20,000 נכסים שנרכשו בדמי מפתח, כאשר מחציתם לערך דירות מגורים.

מדובר במבנים ישנים שבנייתם הושלמה לפני שנת 1968, בעיקר בשכונות ותיקות במרכזי ערים גדלות כמו תל אביב, ירושלים וחיפה. כאשר חלק מהדיירים הם עדין אותם דיירים שחתמו על חוזיהם בשנות ה-60 של המאה הקודמת.

עילות פינוי דייר בדמי מפתח

החוק קובע רשימה סגורה של עילות לפינוי דייר בדמי מפתח, ומבחין בין עילות הקשורות להפרה יסודית מצדו של הדייר, המתגבשות בשל התנהגותו או מחדלו. ובין עילות פינוי אחרות, בשל צורך אחר, בהם גם חלה חובה להעמיד לרשות הדייר דיור חלופי.

כמו כן, פינוי דייר בדמי מפתח מתאפשר רק באמצעות פסק דין של בית דין ייעודי לשכירות אשר זהה בדרגתו לבית משפט שלום.

דוגמאות לעילות פינוי דייר בשל הפרה יסודית של אחת מחובותיו:

1. הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
2. המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר;
3. הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, השתמש במושכר למטרה עבריינית ובלתי חוקית;
4. הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, מטריד ומרגיז באופן קבוע את שכניו;
5. הדייר השכיר בשכירות משנה את הנכס וכתוצאה מכך הפיק רווח בלתי הוגן בהשוואה לדמי השכירות שהדייר משלם;

דוגמאות לעילות פינוי דייר בדמי מפתח בשל צורך אחר המחייב מתן דיור חלופי:

1. המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו. (עילה זו לא תחול כשהמושכר הוא בית עסק);
2. בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית והמושכר דרוש לצורך ציבורי חיוני;
3. התחדשות עירונית, בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, לתקנו תיקון יסודי, וכן קיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך.

 לסיכום, הסדר של רכישת נכסים בדמי מפתח אינו חל כיום, למעט אם מדובר בזכויות הנובעות מכוח חוזה שכירות שעדין בתוקף. פינוי דייר בדמי מפתח ניתן אך ורק באמצעות בית דין מיוחד לשכירות וכן על פי עילות הפינוי הקבועות בחוק. כמו כן, יש להבחין אם עילת הפינוי נובעת מהפרה יסודית של הדייר או בשל צורך אחר, דוגמת צורך ציבורי חיוני כמו התחדשות עירונית.