פינוי דייר בכוח

אחת הבעיות המרכזיות שבהן נתקלים משכירי דירות רבים, היא שוכרים אשר אינם מקיימים את התנאים להסכם מצד אחד, ומצד שני מסרבים להתפנות מהנכס המושכר.

חוק השכירות והשאילה וכן חוקים צרכניים נוספים, אינם מאפשרים למשכיר לבצע פינוי דייר בכוח ואף לא לגרום לו בעקיפין אי נוחות כזו שתאלץ אותו לעזוב את הנכס.

סעיף 18 לחוק המקרקעין מתיר לבעל נכס להשתמש בכוח סביר כדי למנוע הסגת גבול שלא כדין. ואם אדם תפס מקרקעין שלא כדין, רשאי בעל המקרקעין , בתוך שלושים יום, להשתמש בכוח בצורה סבירה כדי לגרום לפינוי הפולש.

האם ניתן להסכים בסעיף השכירות על אפשרות לפינוי דייר בכוח?

כפי שנאמר לעיל, החוק אינו מתיר למשכיר לבצע פינוי דייר בכוח. אולם מה הדין אם המשכיר הכניס סעיף להסכם השכירות ולפיו יותר לו לבצע פינוי דייר בכוח? האם סעיף זה תקף?

ומעשה שהיה והמשכיר הוסיף סעיף כדלקמן:" השוכר מצהיר, כי בכל מקרה שלא יפנה בעצמו את המושכר, במועד פינוי המושכר, ייחשב השוכר כ"פולש טרי" כהגדרתו בדין, וכי המשכירה … תהיה זכאית להיכנס למושכר ולפנות כל אדם וחפץ השייכים לשוכר ו/או המשמשים אותו לצורך עסקו במושכר, הכול על פי שיקול-דעתה הבלעדי והמוחלט של המשכירה, והשוכר מתחייב שלא להתנגד לכך". כלומר סעיף זה קובע כי השוכר שלא עמד בתנאי הסכם השכירות, הופך להיות במעמד של "פולש טרי" שמותר לפנותו בכוח סביר לפי חוק המקרקעין. בענייננו, החליפה המשכירה מנעולים, סגרה את דלתות הנכס וניתקה את זרם החשמל. האם זה חוקי?

בית המשפט קבע כי סעיף המתיר למשכיר לעשות דין לעצמו ולבצע פינוי דייר בכוח, הוא סעיף פסול, בלתי חוקי וסותר את תקנת הציבור, ומי שמבצע פינוי דייר בכוח, מסתכן בעבירה פלילית. עוד הוסיף בית המשפט כי הדרך היחידה לפינוי דייר בכוח היא הדרך המשפטית וכי משכיר ראוי לו שיגן על עצמו באמצעות דרישה לביטחונות מספקים שיבטיחו לו פיצוי מספק למקרה של דייר סרבן.

ההסתמכות על סעיף  18 לחוק המקרקעין כדי לבצע פינוי דייר בכוח, אינה  אפשרית שכן חוק המקרקעין נסוב על מקרה של פולש שנכנס לנכס ללא רשותו של בעל הנכס. אולם שוכר דירה שכניסתו לנכס הייתה בסמכות וברשות, אינו נקרא "פולש" גם בתקופה שבה הוא שוהה בנכס בניגוד להסכם השכירות ומבלי לשלם דמי שכירות.

מהן הדרכים לאלץ דייר לפנות את הנכס מבלי לבצע פינוי דייר בכוח?

כל משכיר רשאי וחייב לקבל ביטחונות מתאימים ומספקים מהשוכר שמטרתם להבטיח לו פיצוי או שיפוי למקרה שהדייר יגרום נזקים לנכס או לא יתפנה בתום החוזה.

• אחד הביטחונות הנפוצים הוא שטר חוב חתום בידי שני ערבים לחובו של השוכר. הפעלת לחץ על הערבים ושליחת מכתב התראה לדייר ולערבים כי אם הדייר לא יפנה את הדירה ימומש שטר החוב, יתכן שיגרום לאותו דייר לפנות את הנכס ולא להגיע למצב של פינוי דייר בכוח.
• גם מימוש ערבות בנקאית היא דרך טובה ללחוץ על הדייר שכן הבנק שיהיה חייב לממש את מכתב הערבות שנתן למשכיר, יפעיל לחץ משלו על הדייר כדי לכסות את חובו.

אז איך גורמים לפינוי דייר בכוח באמצעים החוקיים?

הדרך המהירה ביותר לפינוי שוכר בכוח בחסות החוק, היא הגשת "תביעה לפינוי מושכר" תביעה זו באה לתת מענה לבעיית פינוי הנכס ואינה עוסקת בצדדים אחרים של חובות השוכר למשכיר.

• משכו של ההליך קצר, בדרך כלל כ-60 יום.
• השוכר אינו מגיש כתב תביעה שכנגד ואינו רשאי לזמן צדדים שלישיים.
• התביעה עוסקת אך ורק בפינוי דייר מהנכס המושכר.

השוכר רשאי להגיש כתב הגנה בתוך שלושים יום כולל תצהירי עדות וכל מסמך אחר. הדיון יתקיים בדרך כלל בתוך שלושים יום מקבלת כתב ההגנה ובסופו, יכריע בית המשפט האם לקבל את בקשת הפינוי של הדייר מהנכס המושכר. אם החליט בית המשפט לקבל את התביעה, הוא מוציא צו פינוי לדייר שמורה לו לעזוב את הנכס באופן מיידי. אם הדייר מסרב, על המשכיר לפתוח בהליכי הוצאה לפועל לביצוע פינוי הדייר כולל כל חפציו.

לאחר פתיחת הליכי הוצאה לפועל, נשלחת אזהרת פינוי  לדייר עם מתן אורכה של 21 לפינוי. לא נענה הדייר לאזהרה הפינוי גם לאחר 21 יום, נותן ראש ההוצאה לפועל צו פינוי לדייר וקובע "יום פינוי". פינוי דייר בכוח מבוצע בשטח באמצעות קבלן מורשה של הוצאה לפועל המגיע לנכס המושכר בליווי מובילים, פורץ את המנעולים ומפנה את הדירה מיושביה וכן את תכולתה השייכת לדייר. אם נדרש, הפינוי נעשה תחת אבטחה של משטרת ישראל. במקרה שפינוי דייר בכוח כרוך גם בפינוי ילדים קטנים, המהלך נעשה בליווי גורמי הרווחה ברשות המקומית.

ובקצרה: פינוי דייר בכוח מתבצע אך ורק בידי הגופים שהוסמכו לכך לאחר קבלת צו פינוי מראש ההוצאה לפועל. סעיף המתיר בפינוי דייר בכוח, אינו חוקי ועלול לגרום לעבירה פלילית של המשכיר. מימוש ערבויות ושטר כוח, יש בהם כדי לגרום לחץ על השוכר ואולי אף לגרום לפינויו מבלי להזדקק לפינוי דייר בכוח.