פינוי שוכר עקב מכירת דירה

אחת הדרכים הנפוצות לקבלת הכנסה שנייה שוטפת, היא השכרת נכסים וקבלת דמי שכירות. הסכם השכירות הנחתם בין הצדדים, מעגן את ההסכמות ביניהם תוך התייחסות ברורה לתקופת השכירות, לאופציית הארכת תקופת השכירות, לתנאים המזכים פינוי שוכר ועוד.

לבעל הבית יש אינטרס מובהק לשמירה על האמור בהסכם השכירות ועל כך שהדייר ימשיך לשהות בנכס ולשלם את דמי השכירות. יחד עם זאת קיימים מצבים שבהם בעל הנכס מעוניין לפנות את הדייר מהנכס שלא עקב הפרת חוזה.

מצב שכזה יכול להיווצר כאשר בעל הנכס מעוניין למכור את הנכס אם בשל מצוקה כלכלית, אם בשל עליית ערך משמעותית של הנכס ואם בשל רצונו לממש את הנכס וליהנות מפירותיו. דא עקא, שהימצאות שוכר בנכס, כמובן שאינה מאפשרת את העברתו לידי הקונים הפוטנציאליים ולמעשה תוקעת טריז בגלגלי המכירה.

האם ניתן לבצע פינוי שוכר עקב מכירת דירה, מהם התנאים הנדרשים לכך?

ניסוח הסכם שכירות המאפשר פינוי שוכר טרם מכירה

בעלי דירות רבים המעוניינים לחסוך תשלום לעורך דין, משתמשים בנוסחים של הסכמי שכירות המופיעים באתרים שונים מבלי שאלו "יכסו" את קשת המקרים העשויים להתעורר ודורשים עיגון משפטי בהסכם. דוגמה טובה לכך היא האפשרות לפנות את השוכר בטרם הגיעה לסיומה תקופת השכירות, כאשר בעל הבית מעוניין למכור את הנכס.

אם הבעלים ינסח סעיף לפיו פינוי שוכר, יהיה אפשרי במקרה של מכירת הנכס, אזי לא ייווצר מצב לפיו הוא יהיה מנוע ממכירת הדירה בשל שהותו של הדייר בתוכה.

חשוב לזכור כי החוק עצמו מאפשר פינוי שוכר טרם זמנו בתנאים הבאים:

1. אם הוענקה זכות כזו למשכיר וזכות מקבילה לשוכר. המשכיר רשאי להודיע לשוכר 90 יום מראש, על רצונו לפנותו מהדירה, אף ללא הסבר או נימוק. השוכר מצידו, רשאי להודיע למשכיר על רצונו לעזוב את הדירה, 60 יום מראש.
2. אם לשוכר לא ניתנה זכות מקבילה, הרי שגם המשכיר לא יוכל לממש את זכותו הרשומה בהסכם השכירות.

הסכם מכר דירה – כאשר הנכס מושכר

בעל נכס הנמצא בשלבי מכירת נכס מושכר, חייב להתחשב בעובדה זו בבואו לנסח ולחתום על הסכם המכר. אחד הסעיפים הסטנדרטיים בהסכם מכר מעיד כי הנכס יימסר כשהוא ריק מכל אדם ומכל חפץ, וע"מ לעמוד בסעיף זה, כמובן שלא ניתן להמשיך את הסכם השכירות בין המוכר לדייר השוכר.

חשוב מאוד שבעל הנכס יידע את הקונים כבר בשלב הראשוני, על קיומו של שוכר בדירה ועל כך שיש "לסנכרן" את מועד הפינוי, עם מועד סיום הסכם השכירות. אם המשכיר דאג לכך מראש, הרי שתקופה זו לא תעלה על 90 יום. אולם אם סעיף זה אינו מופיע ואף יש לשוכר אופציה להארכת הסכם השכירות, הרי שהבעלים יהיה בבעיה.

כיוון שביטול הסכם מכר גורר אחריו פעמים רבות קנסות כספיים כבדים, הרי שהוא חייב להכיל את ההוראות הנוגעות לפינוי מושכר ולהשלכות השכירות, למשל: יש לקחת בחשבון כי לאחר מועד פינוי הנכס מהדייר, יידרשו בדרך כלל שיפוצים בדירה כמו צביעה, תיקון נזקים ועוד. גם נושא זה יש לקחת בחשבון בקביעת מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונים, שכן איחור במסירה אף של יום אחד, מחייב קנס כספי.

רצוי לקחת "מרווח ביטחון" בין מועד הפינוי למועד המסירה, שכן במקרים רבים השוכר מציב קשיים בפני בעל הבית ואינו עומד במועד הפינוי שנכפה עליו, אף אם זה נעשה עפ"י החוק ועפ"י ההסכם. לכן רצוי להכניס סעיף בהסכם השכירות כי אם המשכיר יהיה מעוניין לפנות את הדייר לפני המועד בשל מכירת הדירה וזה יערים קשיים או יסרב לפנותה, הרי שהשוכר מתחייב לשפות את המשכיר על כל נזק שייגרם לו כתוצאה מכך.

פינוי שוכר עקב מכירת דירה – דייר מוגן

כידוע, דייר מוגן נהנה מ"חסינות" מפינוי הנכס בשל נסיבות היסטוריות. יחד עם זאת החוק מכיר בעילות פינוי מסוימות שבהתקיימן, גם הדייר המוגן ייאלץ לפנות את הנכס. בין העילות המוכרות בחוק, ניתן למנות:

1. אי תשלום דמי שכירות
2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות המעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי
3. מעשה נזק מצידו של הדייר
4. השכרת משנה של הנכס
5. הריסת המבנה לשם בנייתו מחדש

החוק אינו מציין במפורש עילת פינוי בשל מכירת הנכס. אולם אם המשכיר עיגן סעיף לפיו הוא רשאי למכור את דירתו ובמקרה זה השוכר יתפנה תוך התקופה המצוינת בחוק, ויציין במפורש כי סעיף זה הוא יסודי וכזה המתיר לו את הזכות לתבוע את פינויו של הדייר, הרי לכאורה הוא עמד בדרישות החוק. לכן ניסוחו של הסכם שכירות חייב להתייחס לכל הסיטואציות העשויות להתעורר לאחר חתימה עליו, וטוב יעשה המשכיר אם לא יסתמך על פורמטים מוכנים מהרשת.

סיכום: פינוי שוכר  עקב מכירת דירה אפשרי ובתנאי שהמשכיר דאג מראש כי בהסכם השכירות, יובא מצב זה בחשבון. החוק מתיר פינוי ללא הפרה אם למשכיר ולשוכר ניתנה זכות דומה לביטול ההסכם. במקרה של דייר מוגן, המצב קשה יותר בשל ההגנות המוקנות לדייר בחוק. מומלץ להיעזר בעורך דין פינוי שוכר.