אחת הרעות החולות בשוק השכירות בארץ, היא התופעה לפיה דיירים רבים ששכרו דירה מבעל נכס, אינם עומדים בהתחייבויותיהם עפ"י הסכם השכירות, מכניסים דייר נוסף לנכס, מזיקים לרכוש שנמצא בו או שאינם משלמים את דמי השכירות שנקבעו בהסכם.
בעל הבית מצידו עומד פעמים רבות חסר אונים כנגד תופעה זו שכן החוק אוסר עליו לנקוט בפעולה עצמאית כלשהי כנגד אותו דייר סורר ולמעשה מפקיע מידיו את האפשרות להוציא את הדייר, להחליף את מפתחות הדירה, לנתק את זרם המים או החשמל – כל פעולה שיש בה כדי למנוע מהדייר הסרבן שימוש בנכס.
לשם טיפול בתופעה מצערת זו, נוסד הליך משפטי מהיר וייעודי ושמו "תביעה לפינוי מושכר". מטרתו טיפול אך ורק בפינוי הדייר והוא אינו נותן תרופה לכל נזק או טענת אחרת.
ישנם מקרים שבהם לא ניתן להשתמש בהליך מזורז זה כדי לפנות דייר, זאת במקרה שהדייר מחזיק בזכויותיו בנכס כ"דייר מוגן".
מדוע ניתן להגיש רק תביעה לפינוי מושכר שאינו לפי חוק הגנת הדייר?
דייר מוגן הוא דייר הנהנה מהגנות מיוחדות בחוק ששורשיהן בשנים שלאחר קום המדינה, עת מצוקת הדיור החריפה הכתיבה הגנות מיוחדות לשוכרי בתים. כיום, הגנה זו היא נדירה, אולם ניתן עדיין למוצאה אצל דיירים דור שני או שלישי לדייר המוגן המקורי, שענו על דרישות החוק לדייר ממשיך – גרו שישה חודשים בדירה לפני יציאת הדייר המקורי או פטירתו, וכן אין להם קורת גג או דירה אחרת ברשותם.
- מי שהחזיק בדירה בדמי מפתח
- אדם ששכר את הנכס לפני 1940
- אדם ששכר נכס לאחר 8/1968 ובהסכם השכירות נכתב במפורש שהוא דייר מוגן
- דייר הממשיך את זכויותיו של הדייר המוגן המקורי
- שכירות לתקופה של למעלה מ-7 שנים לאחר 9/1954
את הדיירים המוגדרים כ"דייר מוגן", ניתן לפנות רק עפ"י העילות הרשומות בחוק ולא ניתן לפנותם בהליך המזורז של תביעה לפינוי מושכר, אלא רק באמצעות הגשת תביעה משפטית בסדר הדין הרגיל.
כתוצאה מכך, סעיף סטנדרטי בהסכם שכירות מבהיר כי השוכר אינו דייר מוגן ואינו נהנה מההגנות הקבועות בחוק לדייר מוגן.
מהם מאפייניה של תביעה לפינוי מושכר שאינו לפי חוק הגנת הדייר?
כאמור לעיל, ההליך נועד לפתור רק את בעיית פינוי הדייר הסרבן ואינו פותר מחלוקות כספיות או אחרית שנוצרו. כיוון שכך, טוב אם המשכיר יגיש את התביעה בסמוך ככל הניתן למועד ההפרה כדי לחסוך לעצמו הפסד דמי שכירות או נזק מצטבר.
מאפייני תביעה לפינוי מושכר שאינו לפי חוק הגנת הדייר:
- בד"כ ההליך מסתיים בתוך שלושה חודשים
- הנושא היחיד הנדון הוא פינוי של הדייר מהנכס
- התובע מצרף את כל החומר הרלוונטי לכתב התביעה
- סופו של ההליך עשוי להיות פינויו בכוח של הדייר באמצעות הוצאה לפועל
לאחר הגשת כתב התביעה, הנתבע אמור להגיש את כתב הגנתו בתוך 30 יום בצירוף כל מסמך רלוונטי. הדיון נקבע לאחר כחודש מקבלת כתב ההגנה, ובדר"כ נערך כדיון ממצה שבסופו ניתנת החלטה. אם הורה ביהמ"ש על צו לפינוי הדייר, הרי שהנתבע יכול לערער על פסק הדין אולם הגשת הערעור אינה עוצרת את מרוץ הזמן לפינוי, אלא רק בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.
המסלול לאכיפת פסק דין בתביעה לפינוי מושכר שאינו לפי חוק הגנת הדייר
אם הוציא ביהמ"ש צו לפינוי הדייר וזה אינו ממלא אחר הוראות הצו, הרי לאחר שעברו 15 יום ממועד מתן פסק הדין, התובע רשאי לפתוח תיק הוצאה לפועל (בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר) כנגד הדייר ומצרף אליה את פסק הדין ואישור תשלום אגרה.
רשות ההוצאה לפועל שולחת לשוכר הודעת אזהרה על פתיחת התיק נגדו הכוללת הודעת פינוי. אם השוכר מפנה מרצונו את הנכס, הרי שההליכים נגדו מופסקים.
אם לאחר 20 יום השוכר עדיין אינו ממלא אחר צו הפינוי, המשכיר רשאי להגיש לראש ההוצאה לפועל "בקשה לפינוי שוכר" תוך ציון שמו של הגורם שיבצע את הפינוי בפועל. אם בדירה קיימים מספר דיירים, יש להגיש בקשת פינוי עבור כל אחד מהם.
ההחלטה על פינוי הדייר מתקבלת בדרך כלל בתוך 45 יום. אם הבקשה לפינוי המושכר אושרה, הרי שבתוך 15 יום ניתן להוציאה לפועל באמצעות קבלני פינוי מורשים. אלו מגיעים לנכס במועד המוסכם ורשאים להיכנס לתוכו בכוח תוך פריצת הדלת ולפנות את הדייר ומיטלטליו אל מחוץ לדירה. אם בדירה גרים קטינים, הרי שהפינוי מתבצע במעקב רשויות הרווחה המקומיות.
ישנם מקרים שבהם מסתייעים קבלני הפינוי בכוחות משטרה כדי לבצע את הפינוי הכפוי, זאת כאשר מופעל כנגדם כוח או התנגדות בצורה אקטיבית אחרת. בכך תמה סאגת פינוי הדייר מהנכס המושכר.
בקצרה: השימוש בהליך המשפטי המקוצר של פינוי דייר, אפשרי רק במקרה של תביעה לפינוי מושכר שאינו לפי חוק הגנת הדייר, שכן נגד דייר מוגן יש להגיש תביעה משפטית בסדר דין רגיל. תביעה לפינוי מושכר מסדירה רק את פינוי הנכס ואינה מעניקה תרופות לעוולות אחרות שנגרמו בידי הדייר.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר